در تولید مسکن نباید معطل تئوری‌ها ماند
به گزارش خبرنگار مهر، تأمین و ساخت مسکن مورد نیاز کشور همواره یکی از چالش‌های اساسی دولت‌ها به‌شمار می‌رود در همین راستا فروش متری مسکن در بورس یکی از برنامه‌های پیشنهادی بود که دولت‌های مختلف درصدد اجرایی کردن آن برآمدند. هر چند این طرح تا کنون تنها در حد تئوری و ایده باقی مانده و با اجرای فراگیر فاصله دارد ولی موافقان آن بر این باور هستند که اجرای این طرح می‌تواند به رشد ساخت و ساز مسکن رونق دهد.
نخستین برنامه‌ریزی‌های فروش متری مسکن در بازار بورس از سال ۸۹ کلید خورد و قوانینی نیز در این حوزه از سوی مجلس شورای اسلامی در ۲۵ ماده به تصویب رسید و اولین معاملات آزمایشی آن نیز در سال ۱۳۹۹ انجام پذیرفت؛ اما با این وجود به گفته منتقدان، طرح فروش متری مسکن نواقص و ایراداتی دارد که اجرای آن به صورت کلان را با چالش مواجه کرده است.
از همین رو گفت و گویی با سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند انجام شد تا از چند و چون مزایا و معایب طرح فروش متری مسکن در بورس مطلع شویم.
هدف از فروش متری در بورس چیست؟
طرح فروش متری مسکن در بورس یا هر بستر دیگر را برای آنکه بتوانیم به صورت دقیق‌تر مورد ارزیابی قرار دهیم باید آن را از ۳ موضع تولیدکنندگان، حاکمیت و خریداران مورد نقد و بررسی قرار دهیم. در مرحله نخست باید دید که این طرح به کدام یک از بعد توسعه شهری کمک می‌کند.
متولی توسعه افقی شهرها به صورت مستقیم دولت است و توسعه عمودی شهرها که در آن احیا و بازسازی بافت فرسوده و ساخت پروژه‌های مسکونی، اداری و تجاری غیرمسئول دنبال می‌شود توسط مشارکت بخش خصوصی امکان‌پذیر است. بنابراین طرح فروش متری مسکن در بورس به عنوان عاملیت جذب و مشارکت بخش خصوصی بیشتر در پیشبرد اهداف توسعه عمودی شهرها هدف‌گذاری شده و مؤثر است.
همکاری دولت و بخش خصوصی زمینه رونق تولید مسکن را فراهم می‌کند و یکی از اهداف کلان دولت در طرح پیش فروش متری مسکن در بورس، جذب سرمایه راکد و منابع خرد مردم است.
در حال حاضر بیشترین سرمایه خرد مردم در بازار ارز و سکه هزینه می‌شود که علیه اقتصاد کشور است. می‌توان از بورس به عنوان نقطه اتصال سرمایه خرد مردم و سرمایه گذاری در حوزه مسکن استفاده کرد تا با گسیل سرمایه خرد مردم به سمت ساخت و ساز زمینه رونق تولید مسکن، افزایش اشتغال و پویایی اقتصاد کشور فراهم شود و این حوزه را از رکود سنگین خارج کند. در صورت اجرای درست این برنامه، دولت به اهدافی همچون افزایش عرضه مسکن، تعادل قیمت مسکن و حفظ ارزش پول نیز دست می‌یابد.
مزیت فروش متری مسکن در بورس چیست؟
آنچه در این حوزه می‌توان به صراحت گفت این است که طرح فروش متری مسکن به طور مستقیم منجر به خانه‌دار شدن مردم نمی‌شود و مردم را صاحب خانه نمی‌کند؛ اما سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌تواند ارزش دارایی مردم در شرایط اقتصادی کنونی را حفظ کند. در حال حاضر با توجه به افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن بسیاری از جامعه توان خرید یک واحد مسکن را ندارند، اما در قالب این طرح می‌توانند به اندازه سرمایه خود هر متراژی که خواستند را از طریق بورس یا هر بستری خریداری کنند. در واقع این طرح فرایندی را ایجاد می‌کند تا نقدینگی جامعه به تأمین بودجه و نقدینگی پروژه‌های عمرانی بیانجامد.
طرح فروش متری مسکن در بورس به بخش خصوصی این امکان را می‌دهد تا با تعریف پروژه ساخت و ساز زمینه سرمایه‌گذاری مردم را فراهم کرده و از سوی دیگر به مردم این امکان را می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ارزش دارایی خود را حفظ و حتی سرمایه خود را از قبل شراکت در سود ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن و ساخت ساختمان افزایش دهند.
چرا تأمین مالی خرد در شرایط فعلی بهترین گزینه است؟
در حال حاضر با کسری شدید تأمین مالی در حوزه ساخت و ساز مسکن روبه‌رو هستیم تا جایی که حدود ۳۵ درصد پروژه‌های ساخت مسکن با عدم تأمین بودجه مواجه هستند؛ البته که تعداد بسیار زیاد و چشمگیری پروژه در ابتدای امر نیز متوقف مانده و در آمار پروژه‌های معطل بیان نمی‌شوند.
در گذشته چندین طرح و برنامه در حوزه تأمین مالی ساخت و ساز مسکن با محوریت برخی بانک‌ها اجرا شده است که متأسفانه در اکثر موارد با شکست روبه‌رو شد. به عنوان مثال، تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن برای ساخت مسکن به هیچ وجه متناسب نبوده و از سوی دیگر طرح‌هایی همچون اوراق گام کمکی به خرید نهایی مسکن نمی‌کند. در نتیجه مشکل فروش نهایی ساختمان را مرتفع نکرده و تأثیر درخوری بر تولید مسکن نخواهد داشت. همچنین طرح‌هایی که تا کنون ارائه شده تماماً حاکمیتی یا دستوری بوده و در نتیجه نتوانسته‌اند به عملکرد خوب و فراگیر دست یابد. از سوی دیگر، در طرح‌های پیش فروش مسکن به دلیل عدم وجود سند ملک تمام ریسک معامله با خریدار است و معضلات قضائی بسیاری به وجود آورده بنابراین این طرح به صورت تئوری در صدد است تا خلأ این حوزه را پوشش دهد.
چطور می‌توان فروش متری مسکن در بورس را از یک طرح تئوری به یک برنامه کاربردی فراگیر تبدیل کرد؟
در مرحله نخست باید به اصلاح قانون پیش فروش مسکن پرداخت، قوانین این حوزه به شدت ایرادات حقوقی دارد و عبارات غلط و اشتباهی در آن وجود دارد که مفاهیم کلان این طرح را تحت شعاع قرار می‌دهد، نخستین گام اجرای این طرح با بازنگری قوانین این حوزه از سوی مجلس آغاز می‌شود و انتظار ما این است تا نمایندگان جدید مجلس به صورت جدی در این حوزه ورود پیدا کنند، در صورت عدم اصلاح قوانین این حوزه این طرح اثربخشی و فراگیری مناسبی نخواهد داشت.
در مرحله دوم باید نقش دولت را در این طرح مشخص کرد. بدیهی است که دولت به تنهایی ابزار و امکانات لازم برای اجرای این طرح را ندارد؛ بنابراین باید به سمتی برود که نقش نظارتی، تسهیلگری و ریل گذاری را برعهده بگیرد و زمینه مشارکت و همکاری شرکت‌های دانش بنیان و بخش خصوصی را در حوزه پیاده سازی و اجرا فراهم کند. به همین دلیل، با ورود مستقیم و یک بعدی بورس به عنوان تنها بستر اتصال سازنده و خریدار مسکن موافق نیستم و آن را دارای مشکلات عدیده می‌دانم. قطعاً هر جایگزین دولتی برای بورس، دارای مشکلات بسیار بیشتری خواهد بود؛ چراکه بورس کالا حداقل زیرساخت‌های نرم و سخت لازم را داراست و چالش ما با آن مشکلات اجرایی و نظارتی بورس بر این دست فعالیت‌ها است. اگر بخواهم به طور ساده منظور را منتقل کرده باشم، باید این گونه توضیح داده شود که اگر وزارت صنعت، معدن و تجارت، سال ۸۴ فروش بر بستر وب اقلام دیجیتال را صرفاً به بورس کالا واگذار می‌کرد یا مردم برای خرید لوازم منزل یا خوراکی خود بر بستر اینترنت مجبور به تهیه حساب سجام و سپس خرید ماست از بورس کالا می‌شدند! مساله ساز می‌شد اما وزارت صنعت، معدن و تجارت سال‌هاست که با درایت کافی مسیر درست را طی کرده و نتیجه آن شده که بیان این تصورات هم قریب به طنز است.
بازار مسکن پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و عرضه آن در بورس نیز به نوبه خود چالش‌های جدیدی را به وجود می‌آورد. در بحث خرید و فروش سکه، خودرو یا هر کالا دیگر در بورس یا بورس کالا، خریدار به طور کامل مشخصات سهام و کالای خریداری شده و زمان تحویل آن را رؤیت می‌کند ولی در مورد مسکن این طور نیست، مسکن متغیرهای بسیاری دارد؛ مثلاً نوع مصالح یا امکانات آن با یکدیگر متفاوت است. بنابراین باید سازوکاری تعریف شود که مشخص کند خریدار سهام یا واحد، یک متر از چه ملکی با چه جزئیات اجرایی و قلم کالایی را خریداری کرده است. در صورتی که موفق به پیاده‌سازی چنین اطلاعاتی در بستر بورس شویم، باید تعداد بسیار زیادی ناظر و کارمند را به استخدام بورس درآوریم که در صورت توفیق که دور از ذهن است؛ مسیری دقیقاً بر خلاف اصل ۴۳ و ۴۴ قانون اساسی را طی کرده‌ایم.
با توجه به برنامه‌های توسعه محور، کشور سالانه به ساخت یک میلیون مسکن نیاز دارد که اکثر آن باید با مشارکت بخش خصوصی که همان مردم هستند ساخته شود. ترغیب و تشویق بخش خصوصی برای بازگشت مجدد به این حوزه بسیار حائز اهمیت است و اجرای طرح‌هایی همچون طرح فروش متری مسکن در بسترهای مناسب، در صورت اجرای درست و آگاهانه می‌تواند کارساز باشد.
همچنین با توجه به شعار سال ۱۴۰۳ که رهبر انقلاب با دقت بسیار آن را انتخاب و عملاً به حکمرانان کشور ابلاغ کردند؛ کلید حل مشکلات اقتصادی قطعاً در دست مردم و با مشارکت مردم است. مسلماً این مردم و بخش خصوصی هستند که با کاهش بروکراسی و افزایش سرعت و کیفیت می‌توانند با تعریف بسترهای کسب و کارهای نوین، چالش چند دهه ساله مسکن را حل و به فرجام مطلوب برسانند. بنابراین مسلم است که باید «جهش تولید با مشارکت مردم» محقق شود.
این روزها اخباری از وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تولید و یا آغاز تولید بیش از ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به گوش می‌رسد که با برخی واقعیت‌های میدانی فاصله بسیاری دارد. البته مهم است که بدانیم تعریف دولت از آغاز مراحل ساخت، دقیقاً چیست؟ ممکن است حتی توافق برای ورود یک زمین مشخص به طرح نهضت ملی مسکن را در آمار محاسبه کرده باشند. قطعاً عملکرد وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در سال اخیر نسبت به گذشته بهبود چشمگیری داشته اما چیزی که در شرایط فعلی نمایان است، بازار بیمار مسکن در حوزه تولید و پس از آن خرید و تملک است.
توصیه می‌شود وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان آن وزارتخانه همچون سابق، با دعوت نخبگان این حوزه که تجربه اجرایی نیز دارند، بدون اتلاف وقت، اقدام به بررسی و تجربه اجرایی واقعیت‌های این عرصه حتی در ابعاد کوچک و تحت کنترل نماید و بیش از این معطل قوانین اصلاح نشده، خبر درمانی و ادعاهای بی‌اساس برخی دستگاه‌ها که ثابت کرده‌اند تجربه موفقی نداشته و نخواهند داشت، نشوند.
